Nevěšte hlavu, řešení stále pro většinu zájemců o financování bydlení pomocí hypotečního úvěru existuje.
Časy, kdy jste s docela běžným platem dostali 100% hypotéku jsou pryč.
ČNB ve snaze zabránit tomu, aby se k hypotékám zavázali lidé, kteří je pak nebudou schopni splácet, zcela zásadně zpřísnila pravidla poskytování hypoték.
Pořád je však možné se k hypotéce dostat a odborníci na hypotéky žádný rázný propad v počtu sjednaných hypoték neočekávají.
I když nemáte část ceny nemovitosti naspořenou, budete muset sahat po alternativních řešeních, jak si úvěr dofinancovat.
Nové podmínky financování bydlení: 20 % z vlastního, 80 % z hypotéky
Od října 2018 ČNB omezila maximální možnou výši hypotečního úvěru na 80 % ceny nemovitosti.
Pro vás jako žadatele o hypotéku to znamená povinnost bance předložit, že máte k dispozici 20 % vlastních zdrojů na financování.
Pro ty, kteří mají o hypotéky největší zájem – tedy zejména mladé lidi krátce po škole nebo mladé páry zakládající si rodinu bude tento požadavek ve většině případů problematickým.
Řešit se však dá. Jako nejsnadnější řešení je chybějících 20 % dofinancovat jiným úvěrem, nebo zástavou jiné nemovitosti.
Zde pomohou obvykle rodiče tím, že zastaví svoji vlastněnou nemovitost.
Další omezení pro získání hypotečního úvěru představuje vaše finanční zdraví měřeno parametry DTI a DSTI
Ani pokud se vám podařilo získat 20 % nutných vlastních prostředků odhadní ceny nemovitosti, nemáte ještě vyhráno.
ČNB přišla s dalšími omezeními, která mají ještě více regulovat poskytování hypoték lidem bez dostatku finančních prostředků na jejich splácení – mluví se o tzv. parametrech DTI a DSTI.
O co přesně v jazyce normálního člověka jde? Česká národní banka vydala doporučení pro poskytovatele hypotečních úvěrů, že by výše dluhu žadatele o hypoteční úvěr neměla překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu.
V tomto případě mluvíme o parametru DTI. DSTI pak stanovuje, že žadatel může na splátku dluhu vynakládat maximálně 45 % čistého měsíčního příjmu.
Tyto omezující parametry dokážou zcela zásadně zkomplikovat přístup k hypotéce lidem s více úvěry.
Mladý člověk, který si po škole koupí auto na leasing, už rovněž nemusí být schopen dosáhnout na financování vlastního bydlení prostřednictvím hypotéky.
Proč hází ČNB klacky pod nohy lidem, kteří potřebují financovat své bydlení?
Cena nemovitostí ve velkých městech roste a pokládá se již za nadhodnocenou. Zejména pro mladé lidi se stává financování bydlení, a je jedno jestli jde o nákup nemovitosti, nebo její pronájem, velice problematickým.
Nedostupnost půjček na pořízení bydlení nevyřeší ani státem nabízená výhodná půjčka na bydlení pro mladé do 36 let.
Hypotéky se dnes fixují většinou na 5 let. Úrokové sazby se v roce 2018 zvedly na téměř 3,5 %.
Je však otázkou, zdali se lidé, kteří si brali hypotéku dříve s mnohem nižším úrokem, nedostanou nyní do potíží s jejím splácením.
Obvykle si založili rodinu, jejich reálný příjem domácnosti poklesl. Rozdíl v měsíční splátce může být i několik tisíc korun.
Stále více lidí se z důvodu přeúvěrování dostává do dluhové pasti. Jenomže pokud stát chce, aby se rodily děti, není ztížení podmínek pro získání vlastního bydlení zrovna tou nejlepší cestou.
A hypotéka je mnohdy jediným možným řešením.
Jak se snažit získat co nejlepší podmínky u banky?
Nejde jen o to, najít banku s nejnižšími úroky.
V dnešní době stále ještě platí, že většina lidí, kteří si kupují nemovitost, využívají pro financování koupě hypotéku, příp. úvěr ze stavebního spoření.
Často se setkávám s názorem klientů – „ To si zvládnu zařídit sám!“, „ Mám výhodnou nabídku od mé banky, kde mám účet a kde jsem dlouhodobým klientem.“ ….
Je to opravdu tak jednoduché? A výhodné?
Pojďme si říci všechna pro a proti.
Pokud se rozhodnete řešit vše vlastními silami.
Čeká Vás kolotoč mnoha činností, které musíte zařídit a hlavně ohlídat. Je třeba začít tím, že obejdete několik bank, případně stavebních spořitelen a zjistíte si, za jakých podmínek by Vám půjčili obnos peněz, který na koupi Vaší vysněné nemovitosti potřebujete, případně si zjistíte, kolik peněz maximálně Vám ta, či ona banka půjčí. Rozdíly mohou být velmi podstatné, protože každá banka má jinou metodiku a to, co v jedné bance projde hladce, se může stát v jiné bance naprosto nemožným.
Ovlivňuje to spousta věcí, např. zda vyděláváte jako zaměstnanec, nebo podnikatel, odkud plynou Vaše příjmy, jaké máte výdaje, zda máte trvalý pobyt na území ČR, či nikoli,… Každá banka akceptuje něco jiného a vyznat se v tom může být pro laika náročné.
Každopádně výběrem banky to nekončí. Následně je třeba dodat do banky všechny potřebné podklady pro schválení hypotéky. Nejzásadnější je dle mého názoru odhad ceny nemovitosti. Tady je třeba opravdu důkladně hlídat a nahánět odhadce, aby odhad udělal včas, dobře s ním vykomunikovat Váš záměr (zvláště pak u rekonstrukce a výstavby), aby cena opravdu odpovídala tomu, co zamýšlíte. Na odhadu (a pochopitelně i Vaší bonitě) záleží, kolik Vám banka půjčí peněz. Banky jsou schopné Vám půjčit vždy určité procento z ceny odhadu – právě proto je odhad tak důležitý.
Další důležitou věcí je komunikace. S vyřízením hypotéky se pojí spousta otázek – co, kdy, kam zanést, v jakém pořadí,… a pokud komunikujete s „paní na přepážce“ je Vaše komunikace omezena její pracovní dobou a častokrát i neochotou komunikovat pružně. Navíc zaměstnankyně určité banky Vám může nabídnout to nejlepší, co daná banka poskytuje, ale těžko Vám doporučí výhodnější podmínky konkurenční banky…
Výhodou mohou být předschválené limity, které některé banky svým stálým klientům nabízejí a nevyžadují od nich následně dokládání příjmů, nicméně i toto zvládne zařídit finanční poradce.
V čem Vám tedy může být finanční poradce užitečný?
Dopředu je třeba říci jednu zásadní věc – za jeho služby nic neplatíte, protože finanční poradce je placen příslušnou bankou za uzavřený obchod – pro Vás je to tedy služba ZDARMA!
Bance je to jedno – buď dá nějakou odměnu „paní na přepážce“, nebo provizi finančnímu poradci. Rozdíl je ovšem v motivaci – zatímco „paní na přepážce“ má stálý plat a nic jí moc netlačí k vyšším výkonům, finanční poradce se musí otáčet, aby se uživil.
Finanční poradce se orientuje v metodikách bank, zná konkrétní akce, které zrovna banky nabízejí a může tedy dobře poradit, kterou banku nejlépe zvolit pro konkrétního klienta a konkrétní záměr. Ušetří Vám tedy běhání po bankách a zjišťování informací.
Pokud Vám „paní na přepážce“ tvrdí, že je něco výhodné, finanční poradce ví, že je za tím nějaký háček a upozorní Vás na něj. Zatímco „paní na přepážce“ lobuje za svého chlebodárce, finanční poradce Vám vybere nejlepší nabídku pro Vás, ne pro banku. V tomto případě každopádně doporučuji ověřit si, jak je finanční poradce provizně hodnocen – doporučuji zvolit takového, který má sjednocené provize od všech bank a nehrozí, že Vám bude doporučovat banku, kde má nejvyšší provizi on, nikoli nejvýhodnější podmínky Vy.
Tak jako všude i u hypoték je to o kontaktech. Finanční poradci mají už své kontakty v bankách, mají na sebe navázané odhadce, kteří fungují rychle a spolehlivě, díky tomu bývá vyřízení hypotéky přes finančního poradce mnohem rychlejší.
Častokrát mají domluvené i různé slevy na sazbách a proto může být hypotéka přes finančního poradce i levnější.
Většina finančních poradců navíc nemá stálou pracovní dobu, takže Váš večerní telefonát s otázkou, co Vás pálí, nebude problém vyřešit.
Máte tedy na výběr – buď si vše oběháte sami, bude Vás to stát čas a energii a nebo vše udělá za Vás ZADARMO finanční poradce.